Vragen

1. Hoe vind ik een huurwoning?
2. Betaal ik teveel huur?
3. Ik heb last van onderhoudsklachten en mijn verhuurder wil ze niet oplossen. Wat kan ik doen?
4. Ik ga voor lange tijd op vakantie en wil graag mijn woning onderverhuren. Mag dat?
5. Ik heb een kamer over in mijn huis en wil deze graag aan een student verhuren.... Mag dat?
6. In mijn complex is geen bewonerscommissie. Is de verhuurder verplicht om deze toe te staan?
7. Hoe richt ik een bewonerscommissie op?
8. Ik woon samen maar ben officieel geen huurder. Wat kan ik doen?
9. Ik wil graag zelf mijn huurwoning verbeteren. Mag dat?
10. Ik heb veel geluidsoverlast van mijn buren. Wat kan ik hier aan doen?

Corporatiewoningen                  

Het merendeel van de huurwoningen in Amsterdam is in het bezit van woningcorporaties. Samen met corporaties uit de regio Amsterdam bieden zij vrijgekomen woningen aan via WoningNet.nl. Inschrijving kan via internet, bij een van de woningcorporaties of via een inschrijfformulier dat u telefonisch kunt aanvragen. De kosten van inschrijving bedragen eenmalig € 50,- en daarna jaarlijks € 10,-. Hoe groot uw kans is op de woning van uw voorkeur, hangt onder andere af van uw woonduur of inschrijfduur. Een doorstromer die zich heeft ingeschreven bij WoningNet beschikt zowel over inschrijfduur als woonduur. Let op! U komt niet meer in aanmerking voor een huurwoning met een nettohuur t/m € 664,66 (liberalisatiegrens 2012) als u meer dan € 34.085,- (gezamenlijk belastbaar inkomen) per jaar verdient. Kijk voor meer informatie op de website van woningnet.

Ongeveer een derde van de huurwoningen in Amsterdam is in het bezit van particuliere verhuurders. Zij mogen zelf bepalen aan wie zij hun woningen willen verhuren. Voor de meeste woningen is echter wel een huisvestingsvergunning nodig. U moet in het bezit zijn van deze vergunning vóór u een particuliere huurwoning kunt betrekken. Wilt u een zelfstandige huurwoning betrekken met een rekenhuur onder € 664,66 = 143 punten, dan moet uw verhuurder altijd een huisvestingsvergunning voor u aanvragen bij de dienst Wonen, Zorg en Samenleven. Voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning moet u aan een aantal eisen voldoen. U moet een binding aan de regio Amsterdam hebben, u mag niet te veel verdienen en het woonoppervlak mag niet te groot zijn voor uw huishouden. Wij raden u aan om geen huurovereenkomst te tekenen, niets te betalen en niet te verhuizen, voordat de verhuurder bericht heeft ontvangen dat de huisvestingsvergunning verleend wordt. Wanneer u zonder huisvestingsvergunning een woning betrekt met een rekenhuur onder € 664,66 = 143 punten, kan de gemeente tot ontruiming overgaan.

Let op!  U mag alleen een vergunningplichtige woning bewonen als u een huisvestingsvergunning hebt. Het is niet toegestaan om een woning te huren van de hoofdbewoner.

Vrije sector woningen

Voor particuliere huurwoningen met een rekenhuur boven € 664,66 en woningen van woningcorporaties met een rekenhuur vanaf € 664,66 gelden geen vestigingseisen en normen voor woningbezetting. Vrije sector woningen zijn alle particuliere huurwoningen waarvoor geen huisvestingsvergunning nodig is, dat wil zeggen de woningen met een rekenhuur boven € 664,66. Verhuurders hoeven deze woningen niet bij de dienst Wonen, Zorg en Samenleven te melden en er gelden geen eisen voor nieuwe bewoners. Voor deze woningen komt dus iedereen in aanmerking.

Woningruil

Ruilen van een woning kan een geschikte manier zijn om een woning te vinden die beter aan uw wensen voldoet dan uw huidige woning. Om van woning te kunnen ruilen, hebt u echter altijd toestemming nodig van de verhuurder en meestal ook van de gemeente. Woningruil is een overeenkomst tussen twee of meer legale hoofdhuurders om zich daad­werkelijk in elkaars woningen te vestigen. Het moet om echte woningruil gaan, dat wil zeggen:

• U kunt alleen van woning ruilen met iemand die zelfstandig woont, niet met iemand die inwoont.
• Er mag geen woning bij de ruil betrokken zijn die al leeg is. Ook mag er na de ruil geen woning leeg achter­blijven.
• U krijgt geen toestemming voor woningruil wanneer een van de betrokken huishou­dens op het moment van indiening van de ruilaanvraag al een woning heeft gekocht, gehuurd of toegewezen gekregen die niet bij de ruil is betrokken. Dit geldt ook wan­neer slechts een 'voorlopig' koopcontract voor een andere woning is gesloten.

terug

Met het woningwaarderingsstelsel (wws) wordt de kwaliteit van een huurwoning in punten uitgedrukt. Het wws wordt ook wel 'puntenstelsel' genoemd. Als u de punten van uw woning weet, kunt u bepalen wat de maximale huurprijs van de woning mag zijn. Meer informatie hierover vindt u op de site van de Rijksoverheid.
In de volgende gevallen kunt u het Wijksteunpunt Wonen (WSwonen) inschakelen:

• U betaalt meer huur dan volgens het puntensysteem zou mogen.
• De huisbaas is nalatig bij het plegen van onderhoud.
• U betaalt altijd trouw de huurverhoging, maar u weet niet of dat wel klopt.
• U betaalt een zgn. "all-in huur"

Het WSwonen helpt u het puntenaantal van uw woning en de maximale huur te berekenen. Verder informeert zij over procedures om de huur te corrigeren en begeleidt u daarbij. . Voor alle adressen en telefoonnummers, raadpleeg de website: www.wswonen.nl

terug

De verhuurder is verplicht de woning zodanig te onderhouden dat de huurder de woning naar behoren kan gebruiken. Hij is verantwoordelijk voor alle onderhoud/reparaties, behalve voor het onderhoud dat voor rekening van de huurder is. De kleine en dagelijkse reparaties zijn voor rekening van de huurder. Wat kunt u doen als de uw verhuurder niet wil opknappen? Meldt u klachten altijd schriftelijk. U kunt hiervoor deze voorbeeldbrief van de Huurcommissie gebruiken.Bewaart u zelf een kopie.

Onderhoudsprocedure
Als de klacht niet binnen 6 weken wordt verholpen dan kunt u een "onderhoudsprocedure" starten bij de huurcommissie. De huurcommissie kan de verhuurder niet dwingen reparaties te verrichten. Ze kan wel de huurprijs flink verlagen zolang er sprake is van (ernstige) gebreken. Zie huurprijzen, onderhoudsprocedure.

Bouw- en woningtoezicht
Ook kunt u Bouw- en Woningtoezicht in Uw gemeente of stadsdeel opbellen en vragen om naar de klachten te kijken. Zij kunnen de eigenaar vaak verplichten tot onderhoud.

Andere juridische mogelijkheden
Mocht dit alles niet helpen dan bestaan er nog een aantal andere juridische mogelijkheden zoals een dwangsom, het zelf opknappen op kosten van de verhuurder of een gedeeltelijke ontbinding van het huurcontract. Doet u dit echter niet zonder juridisch advies vooraf.

Huurteam Wijksteunpunt Wonen
Als u onderhoudsklachten heeft en uw verhuurder niet wil opnknappen. Dan kan het Wijksteunpunt Wonen u verder helpen. Ook over verdere juridische stappen kan het Huurteam u adviseren en zonodig verwijzen naar een advocaat.

terug

In dergelijke gevallen is er sprake van "huisbewaring". Onder huisbewaring wordt verstaan het  tijdelijk in gebruik geven en nemen van woonruimte, bij  afwezigheid van de huurder(s). Huisbewaring kan worden toegestaan voor een periode van minimaal drie maanden en maximaal één jaar, met de mogelijkheid tot verlenging van nog een jaar. (behalve bij proefsamenwonen en remigratie, dan is verlening niet mogelijk) De totale duur van twee jaar mag niet worden overschreden. Duurt de huisbewaring korter dan drie maanden? Dan hoeft u geen toesteming te vragen.
Huisbewaring bij (voorgenomen) samenwoning is bedoeld voor iemand die gaat samenwonen met iemand die al over een zelfstandige woning beschikt. De toegestane periode is maximaal één jaar en kan niet worden verlengd.

Let op:

• Huisbewaring vraagt u aan met een aanvraagformulier van dienst Wonen, Zorg en Samenleven (WZS). Huurt u van een woningcorporatie dan kunt u daar het formulier naar toe sturen. 
• Is de woning niet van een woningcorporatie maar van een particuliere verhuurder dan kunt u de aanvraag bij dienst WZS indienen.
• Vraag altijd toestemming aan voordat de bewoner vertrekt. Het is niet mogelijk om achteraf een aanvraag in te dienen. Als de hoofdbewoner al elders verblijft en de woning zonder toestemming in gebruik heeft gegeven, kan de gemeente of de verhuurder overgaan tot ontruiming.
• Zowel de hoofdbewoner als de huisbewaarder moeten zich in de Gemeentelijke Basisadministratie Persoonsgegevens (GBA) laten overschrijven naar hun nieuwe adres.
• Dienst WZS geeft de gegevens van de huisbewaring door aan de GBA. Als u uw verhuizing niet zelf meldt, kan het GBA u ambsthalve uit- of overschrijven. 
• Huisbewaring wordt vanaf 1 januari 2010 ook toegestaan in geval men tijdelijk buiten de regio woonachtig moet zijn in verband met werk of studie en bij voorgenomen samenwoning.

terug

In dergelijke gevallen is er sprake van "onderhuur". Als u een kamer bij iemand in huis huurt of verhuurt, dan is dat officieel ook onderhuur. Officieel is hiervoor wettelijk ook de toestemming van de verhuurder nodig. meer informatie kun u hier vinden.

terug

Een bewonerscommissie is een groep huurders die de belangen behartigt van alle huurders in een of meer dicht bij elkaar gelegen woningcomplexen. Meestal zijn dat de woningcomplexen van één verhuurder. Bewonerscommissies verschillen sterk in doelstellingen en taakverdeling. De doelen van bewonerscommissies – zeker de doelen die werkelijk bereikt worden – worden niet uitsluitend maar wel sterk bepaald door de ambities en capaciteiten van de leden. Bewoners-commissies zijn vaak verenigd in een grotere huurdersorganisatie, vaak per verhuurder. Deze grotere organisaties hebben vaak de juridische vorm van een vereniging. Deze worden vaak een huurderskoepel genoemd. In grote steden bestaan soms ook huurdersorganisaties per wijk of stadsdeel, waarin dus bewonerscommissies uit meerdere woningcorporaties vertegenwoordigd zijn.

Over het algemeen is een verhuurder verplicht een bewonerscommissie toe te staan ten aanzien van één of meerdere complexen wanneer:

• haar leden worden gekozen of aangewezen uit en door de huurders die de bewonerscommissie vertegenwoordigt;
• iedere huurder, die door de bewonerscommissie wordt vertegenwoordigd, minimaal eens per jaar schriftelijk op de hoogte wordt gehouden van de activiteiten van de bewonerscommissie en van de in het overleg met de huurderskoepel ingenomen standpunten;
• alle huurders, die door de bewonerscommissie worden vertegenwoordigd, tenminste één maal   per jaar voor een vergadering met de bewonerscommissie worden uitgenodigd en de bewonerscommissie eveneens tenminste één maal per jaar in een vergadering  verantwoording aflegt aan deze huurders over het voorgaande jaar en hen de plannen voor een volgend jaar ter bespreking aanbiedt;
• de bewonerscommissie tenminste uit 3 leden bestaat die op enigerlei wijze de rollen van voorzitter, penningmeester en secretaris vervullen

Bewonerscommissies zijn vertegenwoordigd in de huurderskoepels van corporaties. In Amsterdam zijn al deze huurderskoepels aangesloten bij de Huurdersvereniging Amsterdam.

terug

Bewoners in een complex kunnen zich verenigen tot een bewonerscommissie waardoor zij hun belangen tegenover de verhuurder beter kunnen behartigen dan een individuele huurder dat waarschijnlijk kan. De status van een bewonerscommissie is geregeld in de Wet op het overleg huurder verhuurder (Overlegwet).

Stap 1: Controleer of er een huurderskoepel is. Bij corporaties is er altijd een huurderskoepel bij particuliere verhuurders is dit soms het geval. Bij de huurderskoepel kun je vragen wat de specifieke vereisten zijn bij je verhuurder voor een bewonerscommissie. daarnaast kan de huurderskoepel je ondersteunen. Adressen van de huurderskoepels van corporaties vind je hier.

Stap 2: Opzetten initiatiefgroep
Bewoners worden om allerlei redenen actief voor en in hun buurt. Zodra bewoners gaan samenwerken om iets rond het wonen te organiseren kan je spreken van een bewonersorganisatie. Het is dan goed om afspraken te maken over wat men wil bereiken, hoe dit kan worden aangepakt en op welke wijze men wil samenwerken.

Stap 3: Steun van de achterban
Zodra men het plan heeft opgevat om een bewonerscommissie op te richten en ideeën uitgewerkt waarmee u aan de slag wil gaan is het goed hierover met de achterban te praten in een vergadering of op een andere manier hun reacties te vragen. Maak een brief voor de bewoners, hierin dient o.a. te staan:

• Dat u een bewonersorganisatie wilt oprichten
• Wat uw doelstellingen zijn
• De wijze waarop u de bewoners vraagt of zij een bewonersorganisatie van belang vinden voor hun buurt. Dit kan door een handtekeningenlijst, vragenlijsten (enquête) en/of via een algemene bewonersvergadering.
• Naam, adres, telefoonnummer van de initiatiefnemer(s), mogelijkheid dat anderen zich nog aanmelden
• Vragenlijst, handtekeningenlijst en/of datum en plaats van de bewonervergadering. Doel van deze stap is om gezamenlijk vast te stellen of de achterban het doel en de werkwijze steunt, of mogelijk nog andere voorstellen heeft.
• Welke stappen moeten als eerste ondernomen worden.
• Welke organisatievorm wordt gekozen, hoe vindt de vertegenwoordiging plaats
• Wie zitting nemen in de bewonersorganisatie, wat kunnen anderen bijdragen. Wellicht zijn er nog meer mensen die zich willen inzetten.

Stap 4: Erkennning door de verhuurder
Na de oprichtingsvergadering is de oprichting van de bewonerscommissie een feit. U neemt vervolgens contact op met de verhuurder en meld de bewonerscommissie formeel aan.

Stap 5: Jaarlijks werkplan en begroting
De bewonerscommissie maakt een werkplan (jaarlijks) met een reëele begroting. De Overlegwet bepaalt dat een verhuurder aan een huurdersorganisatie de kosten moet vergoeden 'die rechtstreeks samenhangen met en redelijkerwijs noodzakelijk zijn voor de vervulling van de taken'. Een huurdersorganisatie is een vereniging of stichting. Maar ook een bewonerscommissie kan vragen om een vergoeding. Dien daartoe een reële begroting in bij uw verhuurder.

Stap 6:  Aan de slag
De doelstellingen zijn helder, het werkplan is gemaakt, de taken zijn verdeeld, de financiële middelen zijn rond. U kunt nu aan de slag!

terug

U woont in een huurwoning, maar u bent niet de hoofdhuurder. Bijvoorbeeld omdat u samenwoont, inwoont of onderhuurt. Wat gebeurt er als de hoofdhuurder vertrekt of overlijdt?
Als de hoofdhuurder vertrekt en u wilt in de woning blijven wonen, kan dat onder bepaalde omstandigheden. Voorwaarde is dat u hebt samengewoond met de hoofdhuurder. Om in het huis te kunnen blijven wonen, moet u de verhuurder verzoeken om contractoverschrijving. Het huurcontract wordt dan op uw naam gezet. Contractoverschrijving kan alleen als u kunt aantonen dat er sprake was van een duurzaam gemeenschappelijke huishouding.
Duurzame samenwoning moet blijken uit de volgende gegevens:

• beide partners moeten volgens de inschrijving in de gemeentelijke basisadministratie (voorheen Bevolkingsregister) twee jaar of langer op de woning hebben samengewoond, én;
• de achterblijven­de partner moet kunnen aantonen dat er sprake was van een duurzaam gemeen­schappe­lijke huishouding (door middel van gedateer­de bank- of giroafschriften van een rekening op beider naam, energierekeningen op twee namen, een samenle­vings­con­tract, enz.), én;
• er mag géén sprake zijn van een familierelatie tussen beide partners.

Let op: de bovenstaande regels gelden alleen voor vergunningplichtige woningen, dus voor huurwoningen met een kale huurprijs tot de huurprijsgrens.

terug

Waar moet u op letten als u de binnenkant van uw woning wil aanpassen aan uw eigen smaak? Sinds 1 augustus 2003 zijn de regels voor ZAV's (zelf aangebrachte voorzieningen) officieel in de wet geregeld. Veranderingen moeten uiteraard deskundig worden uitgevoerd. U bent als huurder aansprakelijk voor eventuele schade zolang u in de woning woont. Voor ZAV's die zonder noemswaardige kosten voor- en door de verhuurder(!) ongedaan gemaakt kunnen worden heeft u geen toestemming nodig. In alle andere gevallen heeft u wel toestemming nodig.

Uw verhuurder is verplicht binnen 8 weken akkoord te gaan zolang de waarde en verhuurbaarheid van de woning door de ZAV niet wordt verminderd. Gaat de verhuurder niet akkoord dan krijgt u via de rechter vervangende toestemming. Ook als de waarde of verhuurbaarheid van de woning daalt, kan de rechter, na belangenafweging, soms toestemming geven.

Bij verhuizing mag u de veranderingen verwijderen zolang u de woning maar netjes oplevert. Laat u de veranderingen zitten dan kunt u een vergoeding eisen wanneer de verhuurder van de veranderingen profiteert en u de kosten nog niet heeft kunnen terugverdienen.

Deze regels zijn dwingend in de wet opgenomen. Dat wil zeggen, de verhuurder mag in het contract hier niet van afwijken ten nadele van de huurder. In theorie zijn de regels vrij simpel. In de praktijk zal nog moeten blijken hoe rechters precies met de nieuwe regels omgaan. Ieder huis en iedere situatie is bovendien anders. Laat u zich daarom altijd vooraf adviseren over uw situatie voordat u gaat klussen.

terug

Eén van de grootste bronnen van geluidsoverlast, na het wegverkeer, zijn buren. Het is natuurlijk heel vervelend als uw buren zoveel geluid produceren dat u hierdoor niet meer prettig kunt wonen. De vraag is echter wanneer er sprake is van teveel geluidsoverlast en wat kunt u er tegen ondernemen.

Geluidsoverlast en de wet
We wonen in Amsterdam zo dicht op elkaar dat het vrijwel onmogelijk is de buren niet te horen. Ook normale geluiden dringen regelmatig tot de woning door en uiteraard kunt u ook hier last van hebben. U kunt echter pas actie ondernemen tegen het geluid als er een wet of regel wordt overtreden of als de geluidsoverlast voortkomt uit "onrechtmatig handelen". De wet bepaald over dit soort geluidsoverlast dat de aard, ernst, duur en de omvang van de geluidshinder en de daardoor veroorzaakte schade bepalen of de geluidsoverlast ook daadwerkelijk juridisch kan worden aangepakt.

De geluidsgrenzen voor particuliere woningen, gemeten aan de gevel, zijn als volgt:
Gemiddeld piekbelasting

• overdag (07.00 – 18.00) 50 db(A) 70 db(A)
• 's avonds (18.00 – 23.00) 45 db(A) 65 db(A)
• 's nachts (23.00 – 07.00) 40 db (A) 60 db (A)

Deze normen gelden niet voor bijzondere situaties. Als er gemiddeld per etmaal hogere geluidswaarden worden gemeten dan kan de geluidsoverlast die u ondervindt onrechtmatig zijn.

Een tweede regeling is te vinden in het wetboek van strafrecht (artikel 431). Dit artikel verbiedt nachtelijk burengerucht. De controle op naleving van deze bepaling berust bij de politie en deze kan dan ook een boete geven aan overtreders van dit artikel. Richtbedrag voor deze boete is € 90,-.

Wat te doen
Alhoewel u natuurlijk gelijk drastische maatregelen kunt nemen is het volgende stappenplan aan te bevelen om uw probleem op te lossen.

• Neem eerst contact op met de buren die de overlast veroorzaken
• Indien het contact niets oplevert is het van belang dat u een dossier gaat vormen waarin u nauwkeurig bijhoudt wanneer, hoelang en in welke vorm de overlast plaats vindt
• Meld schriftelijk bij de overlastgever dat u een dossier aanlegt
• Ga na of andere buren ook overlast hebben van de overlastgever zodat u mogelijk samen actie kunt ondernemen
• Zoek een vorm van bemiddeling door bijvoorbeeld politie of de woningbouwvereniging
• Onderneem juridische stappen, al dan niet via de verhuurder

Contact opnemen met de overlastgever
Soms zijn mensen zich er totaal niet van bewust dat bepaald gedrag overlast oplevert voor anderen. Het is dan ook goed mogelijk dat de overlast alleen al door een vriendelijk gesprek kan worden verholpen. Wellicht is het ook mogelijk dat u samen een tussenweg vindt waardoor beide partijen tevreden zijn. Er zijn vele simpele oplossingen die de geluidsoverlast kunnen verminderen zoals bijvoorbeeld andere vloerbedekking of het trillingsvrij ophangen van geluidsboxen.

Vorm een dossier
Indien een goed gesprek met de buren niet helpt zult u andere stappen moeten gaan ondernemen. Hiervoor is het van belang dat u over de nodige informatie beschikt om de overlast te kunnen aantonen. Het vast leggen van de overlast is dan ook van groot belang. Wellicht is het mogelijk om samen met anderen die ook overlast hebben een dossier aan te leggen. Hou in ieder geval in uw dossier over een lange periode alle incidenten, klachten en eventuele politieoptredens bij. Hoe meer getuigen, hoe beter. Hou ook gemaakte afspraken bij en noteer wanneer deze worden geschonden.

Zoek bemiddeling
Ga naar de politie of dien een klacht in bij de woningbouwvereniging. Veel wijken hebben een wijkagent die als bemiddelaar kan optreden in het conflict. Helpt dit niet of is deze wijkagent niet aanwezig dan kan de politie alleen optreden als er sprake is van nachtelijke overlast of als in de algemene plaatselijke verordening is vastgelegd dat burengerucht strafbaar is. De politie kan dan een boete uitdelen of, na waarschuwing, geluidsapparatuur of muziekinstrumenten in beslag nemen.

Ook de woningbouwvereniging zal doorgaans eerst trachten te bemiddelen in het conflict. Een woningbouwvereniging is verplicht u rustig woongenot te bieden en zal dus vaak al het mogelijke doen om deze verplichting na te komen, beginnende bij overleg met betrokken partijen. Gaat het echter om huurders die structureel geluidsoverlast veroorzaken dan kan de woningbouwvereniging ervoor kiezen de huurovereenkomst op te zeggen. Mocht de woningbouwvereniging hieraan niet willen meewerken, ook niet na het verzoek van meerdere huurders, dan zal alsnog een advocaat ingeschakeld moeten worden.

Tenslotte zouden ook conciërges, stadswachten, huismeesters of buurtvaders of buurtmiddelaars ook nog kunnen bemiddelen in het conflict.

Naar de rechter
Indien u op grond van uw dossier van mening bent dat uw buren onrechtmatig handelen, zoals hierboven staat omschreven en eerder genoemde maatregelen geen oplossing boden, dan kunt u een civiele procedure starten bij de rechtbank. U zult hiervoor een advocaat in moeten schakelen. De rechter zal in zijn beslissing uw belang en het belang van de tegenpartij afwegen, de uitkomst van de procedure is dus altijd onzeker. De rechter kan de overlastgever een verbod opleggen, indien er niet aan het verbod wordt voldaan moet de tegenpartij een dwangsom betalen. Op zich lijkt dit ideaal, heeft de overlastgever echter geen geld of inkomen, dan schiet u hier dus niets mee op.

terug